推 Hall: 商辦的市場和 09/14 09:04
推 tenkaakido: 看商辦跟兩三年前價格比，貴很多就別買，沒差多少就買 09/14 09:19
→ tenkaakido: 。 09/14 09:19
推 democrat: 濟南路47年商辦如何？精華地段絕佳地點 09/14 09:21
推 Chricey: 黑瑪卡推薦ptt 09/14 14:16→ abyssa1: 商辦較少不能裝潢和被房東趕的問題 還有財稅會計考量 09/14 09:23
→ PTTMAXQQ: 買台中商辦增值性可能比較優… 09/14 12:28
→ PTTMAXQQ: 台北是真的貴，但也是保值，看你 09/14 12:28
推 Kroner: uc2 09/14 14:16噓 deepdish: 蛤？應該是用本業來判斷吧 本業不行就別鬧惹 09/14 12:38
→ fo11ow: 商辦需求跟選擇沒住宅那麼剛 先看你本業對辦公室的需求 一 09/14 12:59
→ fo11ow: 般而言賺錢的公司都是把資金拿去投資 不會鎖死在不動產 因 09/14 12:59
推 Kroner: b群不能跟什麼一起吃 09/14 16:37→ fo11ow: 為公司的投資報酬率一定比不動產高 不然直接當包租公就好 09/14 12:59
→ fo11ow: 了 幹嘛開公司 09/14 12:59
您跟樓上D大、樓下B大說的是，我本業的成本就是辦公室跟人事，不太需要高額的周轉金
，也不需要買機器原物料，目前業務勉強過得去，沒賺大錢，但預計到退休前都會繼續做
這行，離開的可能性不大。商辦是否是我自己的，對業務沒有影響，不過我這行早期的前
輩很多都是自己買，地段要多好有多好、裝潢要豪華就有多豪華=.= (我是魯蛇)
現在打算用來買商辦的自備款是放在ETF，本來想說過幾年能夠搬家的時候拿來買更好的
自住房，但現在想想如果買自己的商辦好像也行。
思路是這個樣子的：
1. 假設自備三成，開3.3倍槓桿，大概商辦價值要每年穩定漲個3%-3.2%才能抵過ETF的
報酬。以過去這五年來看，商辦大概就是差不多每年漲個3%，勉強達標。
2. 金流部分，辦公室房租大於房貸利息沒錯，但如果加上商辦的持有成本(較高的XX稅率
跟翻修維護成本)，也許可能與租金差不多，或只比租金略低一些。
3. 自己買商辦的優點是跟住宅一樣，不用被房東漲租，另外會比較捨得花錢在辦公室裝潢
上，心理上也會有某種程度的安心感與成就感。
4. 但憂慮的點是，在大安區自己能負擔的商辦都是屋齡30年-40年以上，會擔心20年後要
退休時不好轉手。還有，如果1、2算下來差不多的話，何必白忙一場？？
這樣一想，腦袋就打結了XD，需要各路大神解救!
推 bustinjieber: 我也有考慮幾年後配置商辦， 09/14 14:16
推 Kroner: 鋅功效 09/14 16:37→ bustinjieber: 以下淺見供參。 09/14 14:16
→ bustinjieber: 1. 商辦當然要看租金的報酬率， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 而且比住宅用的更重要，畢竟是商用； 09/14 14:16
推 Chricey: 瑪卡副作用 09/14 17:54→ bustinjieber: 重點是公司本身的資金&投資報酬率， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 對企業來說，資產負債跟損益一目了然， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 就算租真的不如買好了， 09/14 14:16
推 Chricey: b群 09/14 17:54→ bustinjieber: 但如果同一筆資金： 09/14 14:16
→ bustinjieber: 購置商辦的投資報酬率比不上 09/14 14:16
→ bustinjieber: 持續擴大本業的投資報酬率， 09/14 14:16
推 Kroner: 維他命b 09/14 17:54→ bustinjieber: 在資金有限的情況下， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 也不會先購買房地產。 09/14 14:16
→ bustinjieber: 2. 這問題很廣，大方向還是看總經， 09/14 14:16
推 Chricey: 魚油什麼時候吃 09/14 17:54→ bustinjieber: 經濟好自然有更多的開業需求， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 也才會有更多的辦公室需求， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 如果大方向逆轉的話就會偏慘； 09/14 14:16
推 Chricey: 精胺酸副作用 09/14 17:54→ bustinjieber: 再來就是目前ESG看起來很重要， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 這是趨勢，不參與好像也沒辦法， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 未來ESG商辦的供給應該是短缺， 09/14 14:16
推 Chricey: 鋅功效女性 09/14 17:54→ bustinjieber: 許多企業也持續在蓋新的總部， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 這幾天就南港的聯強正式啟用。 09/14 14:16
→ bustinjieber: 但也不是說舊商辦大樓就等死， 09/14 14:16
推 Chricey: 甘露糖 09/14 17:54→ bustinjieber: 地點ok、其他持有者的組成不複雜， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 後續要活化就相對容易一點。 09/14 14:16
→ bustinjieber: 結論就是 09/14 14:16
→ bustinjieber: 如果公司還在前中期，資金有限， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 而且前景看好、事業還在擴張階段， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 就不建議買； 09/14 14:16
→ bustinjieber: 如果是穩定階段，想要分散風險， 09/14 14:16
→ bustinjieber: 那就可以考慮配置一點到房地產。 09/14 14:16
※ 編輯: Leylah2021 (1.162.146.165 臺灣), 09/14/2024 15:33:35
推 fo11ow: 看完你的狀況 我覺得你可以買 稍微挑一個管理佳的 我不覺 09/14 16:37
→ fo11ow: 得之後會難脫手 我現在看五十年的商辦 管理保持佳的也不難 09/14 16:37
→ fo11ow: 脫手 如果是律師代書之類的 地址一直固定也是有好處的 或 09/14 16:37
→ fo11ow: 是買管理佳的住辦混合大樓也是可以考慮 09/14 16:37
推 bustinjieber: 盲點就是投資哪有穩贏的？ 09/14 17:54
→ bustinjieber: 商用對於景氣變化又更敏感， 09/14 17:54
→ bustinjieber: 沒人可以預測20年後的經濟， 09/14 17:54
→ bustinjieber: 你只能用期望值來評估： 09/14 17:54
→ bustinjieber: 屆時 vs 入手成本 09/14 17:54
→ bustinjieber: A. 漲幅大於通膨 09/14 17:54
→ bustinjieber: B. 漲幅小於等於通膨 09/14 17:54
→ bustinjieber: C. 資產的帳面價值不變 09/14 17:54
→ bustinjieber: D. 資產的帳面價值下跌 09/14 17:54
→ bustinjieber: 你認為哪些情況發生的機率較高， 09/14 17:54
→ bustinjieber: 你就該往那個方向去做決策， 09/14 17:54
→ bustinjieber: 然後後果自負，因為這就是投資。 09/14 17:54
→ bustinjieber: and no offense, 你4. 的擔憂跟那些 09/14 17:54
→ bustinjieber: 覺得租房大於買房的魯空有87%像。 09/14 17:54
→ bustinjieber: 最後，一個簡單的邏輯推導， 09/14 17:54
→ bustinjieber: 如果一個國家的首都＆政商中心 09/14 17:54
→ bustinjieber: 的商辦需求隨著時間逐漸變少， 09/14 17:54
→ bustinjieber: 從而讓其資產的帳面價值下跌， 09/14 17:54
→ bustinjieber: 成因通常是伴隨著經濟下滑， 09/14 17:54
→ bustinjieber: 那其他資產的表現也不會多好。 09/14 17:54
→ bustinjieber: 所以真正的風險大概是CBD轉移、 09/14 17:54
→ bustinjieber: 科技進步造成的商辦需求減少 09/14 17:54
→ bustinjieber: (e.g. WFH / VR office)； 09/14 17:54
→ bustinjieber: 前者在至少20年內是看不到的， 09/14 17:54
→ bustinjieber: 後者的影響層面暫時應該也不大， 09/14 17:54
→ bustinjieber: 至少連美國都做不到了何況台灣。 09/14 17:54