※ 引述《dans (Go for the eye)》之銘言： : : 『 房版87%吹高槓桿的人其實都低槓桿 』 : 重點講在前 : 所謂的槓桿程度，要把「備用資金」也計算進去 : 很多我看到鼓吹增貸信貸一直貸的 : 背後都有「備用資金」沒說出來 : 如果房貸裝潢貸增貸信貸都開下去 : 結果手上還有1000萬股票或現金待命 : 那不叫開槓桿，是不想自己拿錢 : 房版的槓桿之爭，我覺得核心爭議便在這 : 有沒有真的開爆槓桿 : 其實在旁人角度是看得出來的 : 最起碼，銀行看得出來 : 在你要槓桿前，銀行就會暗示存款不夠或收支比過不去 : 於是你要這個貸那個貸就得要四處跑銀行找方法算金流 6月我進華南銀行前 台積電15張＋32萬美元1年期5.4%＋每月收租12萬(有1年期銀行金流 表),收現金的全不認 是自住房要貸,1＋2F租人 最多可貸1800萬 行員說 貸出1千萬免保人,要拿出銀行金流1年期收租表 花100去往來銀行印出1年金流表,自己勾出租客匯款記錄,收現金的全不認 要貸出1800萬滿85成的,要再拿出32萬美元1年期定存表 才能免保人 我要貸出1800萬,表明買再台積電 就得提出等值金流表 銀行評估過還的起 對他們而言屬低風險 才願意貸給我 拿不出來等值金流表就算抵押物件佳,照樣提高%數＋減低貸成比 這一切還是 我的問題 銀行就是這樣現實 標準的雨天收傘行業 利率2.7% 要買某某理財(割你0.3%利息去買)才能降到2.4% 那就買理財 貸出後9XX買了 19張 台積電 達到34張 8月第7波 金龍海嘯發佈 行員說能改掛4 再降為2.3% 但要查集保 確認貸款全進股市而非房 市 他們得自主管理閃過銀行局查核 這我也配合了集保查驗 ----- 第二房也去台中商銀再貸款 最近告知 以自住優先 出租的在後 銀行資源不夠 排到明年 再看看 台股股市平均報酬率7% 若專買權值股 貸款利率2.5%↓ 這款必贏 可控風險小 但前題是銀行認同你的收入屬低風險 你還的起 願低%貸＋滿貸 貸款給你 若是貸款破3%↑ 我就得放棄 風險過大 不打不贏的仗 我就知道房貸這路我今年已到天花版 全沒門啦 ----- 9月去銀行辦理34張台積電質押 維持率設250 只貸4成 台積超容易被外資賣飛當提款atm 維持率得拉高 先求保命免斷頭是首選 1年1約 可借新還舊 要再押第2層也行 10月撥款 1300萬 利率2.4% 50成分股利率較低 預計再買11張 湊45張 其他當現金流 公司＋還貸週轉用 留20%還錢壓箱本 錢不能用盡 打算20年後房貸 1800萬還完 到時1300萬質押再還清 看自己能多賺多少再拿回34張台積電 ---- 我每月本利攤還13萬 還的輕鬆自在 毫無壓力 自己就知道我目前狀態Ok 游刃有餘 45張台積未實現損益也賺足1千多萬了 應該滿足了 靠收租＋主業 也全能抵住台積跌幅 最慘-700萬 但我備用資金1千萬＋公司營運正常 擺著他自己就會彈回來超快 台灣唯一這一間 股市慘跌時 各大政府基金都進場死命加碼買進的就是台積電 這2年又有ai加碼 又全球設點 台積電回跌即是買點 小孩都知道是首選 他股價貴的有道理 這市場認可啊 --- 其實銀行借你越多錢越安全 但是你本業＋副業越強 若是借款時機沒抵觸上政府主流政策 只買權值股 利率2.5%↓就能賺到盆滿缽滿 銀行不是傻子 貸＋質願意借我3100萬 就評估過我已是還的起 雨天收傘的銀行 認同你的收入才願意低%+滿貸借你 : 所以那些分享房價飆漲然後貸多少的槓桿吹 : 其實就只是一開始沒貸滿沒槓滿 : 事後圓一下沒開過槓桿的夢去補貸一下的心態 : 說很好聽能多一筆錢出來可以運用 : 怎不說難聽一點當初直接嘎爆多買兩間翻倍賺？ : 若沒「備用資金」，直接槓桿嘎到爆的情況下 : 整段投資操作是 幾乎沒有容錯空間 的 : 你能寄望的只有什麼收入增加 : 但收入增加若嘎得贏槓桿 : 你哪有閒功夫搞什麼這個那個槓桿 : 而房地產的變現時間長，再怎樣也要3~5年 : 房地產本身可以低風險，但人不行 : 要維持人自身5年不出現資金風險 : 並非不可能做到，但就太辛苦了 : 貸款只是金融工具，不是什麼槓桿神器 : 有錢有閒可以自己玩一下體驗一下金融怎麼運作 : 體驗過了，就清一清掉 Q4 賣房難上加難 買方評估期拉長要大撿便宜 賣方不可控風險大增 所以賣方槓桿得自主降低 萬一運不好投資失利得賣房 又將陷入另一輪風暴 早知如此 何必當初 自己要讀的懂如今的空氣氛圍 最多貸1房就好 貸2房↑ 打高槓桿請多加釐清自己的還款能力＋備用資金是否足夠 因應未來若是投資失 利的狀態 當銀行打你臉時 得自己檢討 收入不足的部份 別過分強求銀行 又要低%又要滿貸 不爽鬧銀行還上新聞被列黑名單 https://youtu.be/6WWdWxIe_J8?si=1a-3T-4mE94p-GAq 老天此時已在阻止你貸款 自己要覺悟 言盡於此 : 你得要有餘裕掌控自己的財富 : 而不是讓財富掌控你 : 除非你認為自己是媲美航海王的不世賭神 : 那當我全篇屁話 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.194.44.95 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1731544994.A.969.html 我也沒賣啊 還爽賺1千多萬啊 怕啥 推 Kroner: 葉黃素功效 11/14 13:33沒在炫燿啊 台積今年漲8成 會賺是正常的 賠錢才不正常 股市當然求賺錢 有賺才會長駐 功課自己做 有34張台積電利率就能談 現在又漲了 看你財力要早訂 說出來馬上被鄉民借爆 會搞到3%整鍋粥全臭掉 借貸利率全壓在2.5%↓ 買權值股你一定贏 那是你全沒經歷過 與多間銀行貸款談判過程 今年我全都走過一遭啦 ※ 編輯: operatorm (123.194.44.95 臺灣), 11/15/2024 08:34:29